Die rechtlichen Anforderungen für die Verpflichtung eines Immobilienmaklers, dem Käufer nachzuweisen, dass er auch vom Verkäufer eine Provision erhält, sind im deutschen Recht klar geregelt. Die einschlägigen gesetzlichen Regelungen sowie maßgebliche Gerichtsurteile bieten hierzu Orientierung. Der Fokus liegt auf der doppelseitigen Tätigkeit des Maklers und der Offenlegungspflicht diesem gegenüber.
Gesetzliche Grundlagen
- Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV):
- MaBV § 2 Abs. 1 Nr. 6: Hierin wird festgelegt, dass Makler bei der Vermittlung von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Wohnräume und gewerbliche Räume den ungefähren Betrag der Vermittlungsgebühr und die Partei, die diese zu zahlen hat, angeben müssen.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):
- § 652 BGB (Provision des Maklers): Der Maklervertrag und die daraus resultierende Provisionspflicht ergeben sich grundsätzlich aus § 652 BGB. Eine doppelte Provisionspflicht des Maklers muss transparent gemacht werden.
- Maklerrechtsnovelle 2020 (gültig ab 23. Dezember 2020):
- Diese Novelle regelt die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Immobilienverkäufen. Insbesondere § 656c BGB bestimmt, dass bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser der Maklervertrag nur dann wirksam ist, wenn der Käufer höchstens die Hälfte der Maklerprovision trägt, die der Verkäufer übernimmt.
Voraussetzung und Zeitpunkt des Nachweises
- Transparenzpflicht: Wenn ein Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig wird, muss er dies beiden Parteien sowie die Höhe der jeweiligen Provisionen offenlegen. Diese Transparenzpflicht ergibt sich aus §§ 654, 242 BGB, und dient dazu, mögliche Interessenkonflikte offenzulegen und das Vertrauensverhältnis zu wahren.
- Zeitpunkt der Offenlegung: Der Nachweis über die Doppeltätigkeit und die jeweilige Provisionshöhe sollte vor Abschluss des Maklervertrags erfolgen. Dies dient der Vertragsklarheit und dem Schutz beider Parteien. Gemäß gängiger Praxis und Rechtsprechung sollte die Offenlegung spätestens bei der Anbahnung des Kaufvertrags erfolgen.
Praktische Anwendung und Gerichtsurteile
- Gerichtsurteile:
- Ein grundlegendes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Bezug auf die Doppeltätigkeit und die daraus resultierenden Offenlegungspflichten findet sich in der Entscheidung BGH, Urteil vom 7. April 2016, Az. I ZR 227/14. Der BGH betonte, dass der Makler bei der Doppeltätigkeit den Interessendausgleich wahren und Transparenz schaffen muss.
- Praxisbeispiel:
- Ein häufiges Beispiel in der Praxis betrifft den Kauf einer Eigentumswohnung, für die der Makler sowohl den Verkäufer als auch den Käufer berät und mit beiden Parteien eine Provisionsvereinbarung abschließt. Hier muss der Makler beiden Parteien schriftlich bestätigen, welche Parteizahlungen zu leisten sind, damit keine Missverständnisse entstehen. Die Verpflichtung zur Offenlegung sollte durch geeignete Dokumente wie den Maklervertrag oder ein separates Informationsblatt durchgeführt werden.
Fazit
Die rechtlichen Anforderungen für die Nachweispflicht des Immobilienmaklers im Hinblick auf die Provisionsvereinbarung mit beiden Parteien basieren auf den Transparenz- und Offenlegungspflichten des deutschen Maklerrechts. Insbesondere durch die Reform der Maklerkosten im BGB (Maklerrechtsnovelle 2020) hat der Gesetzgeber klargestellt, dass die Provisionsteilung und die Doppeltätigkeit klar zu kommunizieren sind. Für die Praxis ist entscheidend, dass die Offenlegung schriftlich erfolgt und vor Abschluss des Maklervertrags bzw. vor Inkrafttreten des Kaufvertrags dokumentiert wird.